Mietzins Corona – was ist zu beachten

23. April 2020 | Autor: WKG Ried

Mietzins – Zahlungen und Bestandverträge in der Corona-Krise – was ist zu beachten…?

Im Zuge der Bewältigung der Corona-Krise wurden vom Gesetzgeber auch hinsichtlich Wohnungs- und Geschäftsraummiete zahlreiche gesetzliche Änderungen vorgenommen. In unserer Kanzlei häufen sich die Anfragen zu diesem Thema, weshalb wir beschlossen haben, einen separaten Artikel dazu zu verfassen.

Wohnungsmietverträge:

1.) Mit dem 4. COVID-19-Maßnahmengesetzes wurden Mietern erhebliche Erleichterungen zugestanden. Vorauszuschicken ist, dass die Erleichterungen alle im Zusammenhang mit wirtschaftlichen oder sozialen Folgen der zur Bewältigung der Corona-Krise erlassenen Maßnahmen stehen.

  • Wenn ein Mieter die Mietzinszahlungen, die zwischen 01.04. und 30.06.2020 fällig werden, nicht (gänzlich) entrichtet, weil er durch die COVID-19-Pandemie wirtschaftliche Nachteile erfahren muss, kann der Mieter den Mietvertrag aufgrund der Zahlungsrückstände nicht kündigen.
  • Mietzinszahlungen, die zwischen 01.04. und 30.06.2020 fällig werden, können bis zum 31.12.2020 nicht gerichtlich geltend gemacht werden. Ebenso ist es nicht möglich, die offenen Forderungen aus der Kaution einzubehalten. Für den Mieter und Vermieter ist dabei wesentlich, dass die Forderungen zwar fällig werden, eine Einklagbarkeit aber bis 31.12.2020 nicht möglich ist. Sohin müssen die fällig gewordenen Forderungen auch entsprechend verzinst werden. Zudem muss der Zahlungsrückstand bis spätestens Mitte des Jahres 2022 entrichtet werden.

Nach diesem Zeitraum hat der Vermieter das Recht, eine Kündigung des Mietvertrags oder eine Klage auf Vertragsaufhebung auf diesen Rückstand zu stützen. Das Recht des Vermieters, eine unterbliebene Mietzinszahlung zur Grundlage einer Vertragsauflösung zu machen, wird demnach nicht gänzlich beseitigt – allerdings um zwei Jahre hinausgeschoben!

2.) Weiters ist zu beachten, dass nach den Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes Wohnungsmietverträge für die Laufzeit von zumindest 3 Jahren abgeschlossen werden müssen. Der Gesetzgeber reagiert auf die Maßnahmen hinsichtlich Bewegungseinschränkung, etc. dahingehend, dass ein dem MRG unterliegender befristeter Wohnungsmietvertrag, der nach dem 30.03.2020 und vor dem 01.07.2020 abläuft, bis zum Ablauf des 31.12.2020 (oder kürzer) schriftlich verlängert werden kann.

Dabei ist für den Vermieter zu beachten, dass für den Fall, dass bei einer Verlängerung des Mietvertrages dieser nicht vor Ablauf des Verlängerungszeitraums aufgelöst wird, der (verlängerte) Mietvertrag automatisch um 3 Jahre verlängert wird!

Für den Fall, dass auch in diesem Zeitraum keine Auflösung des Mietverhältnisses erfolgt, wandelt sich das Mietverhältnis in ein unbefristetes um. Der Vermieter ist dabei auf die Kündigungsgründe des § 30 MRG beschränkt.

3.) Für Vermieter, die bereits einen Räumungsexekutionstitel in Händen halten oder diesen bis zum 30.06.2020 erlangen, ist wesentlich sein, dass der Mieter einer allfälligen Räumungsexekution entgegenhalten kann, dass er die Wohnung dringend benötigt und einer Aufschiebung auch nicht schwere persönliche oder wirtschaftliche Nachteile des betreibenden Vermieters entgegenstehen. Die Aufschiebung der Räumungsexekution ist nur solange zu gewähren, bis die COVID-19-Maßnahmen aufgehoben werden. Auf Antrag des Vermieters ist in diesem Fall die Räumungsexekution fortzusetzen.

Geschäftsraummiete:

Gemäß § 1104 ABGB entfällt die Verpflichtung zur Bezahlung des Mietzinses, wenn das Bestandobjekt wegen „außerordentlicher Zufälle“ (beispielsweise genannt sind Feuer, Krieg, Seuche, große Überschwemmung) nicht gebraucht oder benutzt werden kann. Einerseits kann der Bestandgeber nicht dazu gezwungen werden, das Bestandsobjekt allenfalls wiederherzustellen, andererseits muss der Bestandnehmer keinen Mietzins zahlen. Es wird darauf abzustellen sein, ob das Bestandsobjekt noch „brauchbar“ (auch im Sinne des Mietzwecks im Mietvertrag) ist.

Ein „außerordentlicher Zufall“ im Sinne dieser Gesetzesbestimmung sind nur solche elementare Ereignisse, die vom Menschen nicht beherrschbar sind, sodass für deren Folgen im Allgemeinen von niemandem Ersatz erwartet werden kann. Voraussetzung ist, dass sie einen „größeren Personenkreis“ auf eine Weise treffen, der durch eine gesetzliche Regelung über Ersatzansprüche nicht angemessen auszugleichen ist. Die Beantwortung der Frage, ob COVID-19 eine Seuche ist, fällt leichter (so ist z.B. das EpidemieG gemäß § 1 Abs. 1 leg.cit. ausdrücklich auch auf die ansteckende Krankheit „Coronavirus“ bzw. das „neue Coronavirus“ anzuwenden – was für eine „Seuche“ spricht) als die Frage, ob durch COVID-19 das Bestandsobjekt an sich unbrauchbar wird.

Umsatzeinbußen, Geschäftsrückgang, das Fernbleiben von Kunden, etc. berechtigt ganz grundsätzlich nicht dazu, eine Reduzierung des Mietzinses vorzunehmen. Am ehesten erscheint eine Mietzinsminderung im B2B-Bereich dann denkbar, wenn im Mietvertrag als Zweck der Miete die genaue Geschäftstätigkeit angeführt ist (z.B.: Betrieb einer Bar oder Kneipe) und diese aufgrund der im Zusammenhang mit der Coronakrise erlassenen Maßnahmen nicht mehr möglich ist. In diesem Fall könnte man sich – neben §§ 1104, 1105 ABGB – auf den „Wegfall der Geschäftsgrundlage“ beziehen, und den Entfall bzw. eine Minderung der Mietzinszahlungen fordern.

Umgekehrt kann der Vermieter argumentieren, dass sich z.B. noch Waren oder Einrichtungsgegenstände im Mietobjekt befinden, und daher dieses als „Lager“ Verwendung findet – weswegen noch ein „Restnutzen“ gegeben sei.

Schließlich ist zu bedenken, dass § 1104 ABGB vertraglich ausgeschlossen werden kann, was anhand des jeweiligen Mietvertrages – und insbesondere auch bei der Neugestaltung von Verträgen (!) – zu prüfen bzw. zu berücksichtigen ist.

Ob Sie allenfalls dazu berechtigt sind, eine Mietzinsreduktion oder Aussetzung der Mietzinszahlungen vorzunehmen, setzt sohin eine genaue rechtliche Überprüfung des Mietvertrages voraus. Wir sind Ihnen dabei gerne behilflich und stehen Ihnen mit Rat und Tat zur Seite. Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren!